Erfpacht

Wat is erfpacht

Erfpacht is het recht om grond voor langere tijd te gebruiken. Erfpacht staat in de wet omschreven als het recht om de grond (met gebouwen) van een ander ‘te houden en te gebruiken’. Erfpacht lijkt enerzijds op huur, want de erfpachter betaalt periodiek een vergoeding (canon) voor het gebruik van de grond. Anderzijds heeft de erfpachter veel rechten en bevoegdheden die een eigenaar ook heeft. Zo kan een erfpachter een hypotheekrecht op de erfpacht vestigen, waardoor het makkelijker is om een lening aan te vragen voor bijvoorbeeld een investering. De erfpachter kan zich als het ware als eigenaar gedragen en kan het erfpachtrecht (met de gebouwen) ook weer verkopen. Staatsbosbeheer blijft intussen eigenaar van de grond.

Opstalrecht
Wanneer er gebouwen op de grond staan, wordt meestal een ‘opstalrecht’ gevestigd. Dat betekent dat de erfpachter eigenaar wordt van deze gebouwen.

Erfpachtcontract met wederzijdse afspraken
In het erfpachtcontract worden de wederzijdse afspraken en voorwaarden vastgelegd. Deze afspraken gaan over het gebruik van de grond en de gebouwen, het beheer ervan, en de vergoeding die de erfpachter hiervoor betaalt. In het contract staat vaak ook wat wel en niet mogelijk is op het terrein (denk aan beplanting, bebouwing, bestrating, verlichting, etc.).

Looptijd erfpachtcontract
Een erfpachtcontract wordt meestal afgesloten voor een termijn van 30 jaar. In de tussentijd kan een erfpachter zijn erfpachtzaak verkopen aan iemand anders. Na 30 jaar wordt de erfpacht in de meeste gevallen voortgezet en wordt er een nieuw contract gemaakt.

Soms vinden in een gebied veranderingen plaats, waardoor erfpacht niet meer past bij de doelstellingen en bestemmingsplannen voor die plek. In dat geval kan Staatsbosbeheer besluiten het contract niet voort te zetten. Dan krijgt de erfpachter in de meeste gevallen een vergoeding voor de gebouwen – hierover zijn in het contract afspraken gemaakt.

Waarom erfpacht

Staatsbosbeheer beheert ruim 270.000 hectare aan bijzondere natuurgebieden en karakteristieke Nederlandse landschappen. Dat doen wij voor alle inwoners van Nederland, voor en samen met de mensen die in deze gebieden leven, wonen en werken.

Bijzondere gebouwen in kwetsbare natuur
In veel natuurgebieden die we beheren, staan bijzondere gebouwen; van oude boswachterswoningen tot voormalige bedrijfsgebouwen en monumenten. Vaak staan deze gebouwen op plekken met cultuurhistorische betekenis. We willen graag dat deze gebouwen worden gebruikt, terwijl ze in kwetsbare natuurgebieden liggen.

Optimaal gebruik en oog voor de lange termijn
Daarom stellen we gronden en gebouwen ter beschikking aan anderen via bijvoorbeeld verhuur, pacht of erfpacht. Zo worden deze bijzondere plekken goed benut, mét zorg voor de kwaliteit van het omliggende natuurgebied. Op deze manier koppelen we optimaal gebruik en beheer van de terreinen aan onze langetermijndoelstellingen voor een groene, duurzame leefomgeving voor mens, plant en dier. Erfpacht is een manier om wonen en ondernemen in natuurgebieden van Staatsbosbeheer mogelijk te maken. Met behulp van erfpacht kunnen we goede afspraken maken over de inrichting en het gebruik van de terreinen. Zo kunnen particulieren of ondernemers de gebouwen gebruiken en zijn tegelijkertijd natuur en landschap voor de lange termijn gegarandeerd.

Vruchtbare samenwerking
Onze missie brengt met zich mee dat we ons niet alleen op de nabije toekomst richten, maar ook op de wereld over 30 of 50 jaar. Erfpacht past goed bij het meerjarig karakter van onze taken en stelt mensen tegelijkertijd in staat de gronden en gebouwen te gebruiken. Zo kan erfpacht leiden tot een vruchtbare samenwerking.

Woning of onderneming kopen

De antwoorden op veelgestelde vragen over de aankoop van een woning of onderneming op een perceel grond van Staatsbosbeheer.

1. Wat is er te koop?
   Bekijk het overzicht van te koop staande woningen en bedrijfspanden onder Vastgoed.
   
   
2. Waar moet ik op letten bij aankoop?
   U kunt een woning of bedrijfsgebouw op erfpachtgrond kopen. In feite koopt u het pand, en wordt het erfpachtrecht aan u overgedragen. De hoogte van de koopsom wordt bepaald door vraag en aanbod (dit is de ‘marktwaarde’). Daarbij is het van belang dat u weet wat de erfpachtvoorwaarden zijn en wat de hoogte van de canon is. Zo bepaalt u hoeveel u wilt betalen voor het pand en het gebruik van de grond samen.
   Tips`
   - Beslis of u zich wilt laten adviseren door een makelaar, rentmeester, notaris en/of financieel adviseur.
   - Vraag aan de verkoper, de verkopend makelaar of het kadaster inzage in de algemene en bijzondere voorwaarden, en in de hoogte van de geldende canon.
   - Informeer bij de verkopende partij of Staatsbosbeheer gebruik wil maken van zijn voorkeursrecht.
   - Regel de benodigde verzekeringen en eventueel uw hypotheek.
   
   
3. Kan ik een hypotheek vestigen op mijn erfpachtzaak?
   Ja, afhankelijk van uw financiële situatie kunt u een hypotheek vestigen op uw erfpachtzaak. Hiervoor kunt u contact opnemen met uw bank.
   
   
4. Welke voorwaarden zijn aan het erfpachtcontract verbonden?
   Welke voorwaarden gelden, hangt af van het erfpachtcontract. Informeer daarom bij de verkopend makelaar of het kadaster naar het geldende erfpachtcontract en de daarbij behorende voorwaarden en afspraken. Als koper neemt u alle verplichtingen en voorwaarden uit het bestaande contract over. Ook de bijzondere bepalingen worden in de notariële akte opgenomen op het moment dat u het pand op erfpachtgrond aankoopt.
   
   
5. Verandert de hoogte van mijn canon bij aankoop?
   In sommige gevallen kan de canon op het moment van verkoop/aankoop worden aangepast. Raadpleeg voor de exacte afspraken het contract en de bijbehorende voorwaarden, of neem contact met ons op.
   
   
6. Wat is de looptijd van mijn erfpachtcontract?
   Erfpachtcontracten worden over het algemeen afgesloten voor een periode van 30 jaar. Op het moment dat u een pand koopt op erfpachtgrond, neemt u het geldende erfpachtcontract over van de verkoper, inclusief de resterende looptijd.

Woning of onderneming verkopen

Veelgestelde vragen over de verkoop van een woning of onderneming op erfpachtgrond van Staatsbosbeheer:

1. Waar moet ik op letten bij verkoop?
   Als erfpachter kunt u uw erfpachtzaak verkopen. In feite verkoopt u het gebouw (de zogenoemde ‘opstallen’) en wordt de erfpacht overgedragen aan de koper. De hoogte van de koopsom wordt bepaald door vraag en aanbod. Daarbij is het van belang dat de koper weet wat de actuele hoogte van de canon is en wanneer de canon wordt gewijzigd. Ook zijn bijvoorbeeld de looptijd van het contract en de bijzondere gebruiksvoorwaarden van belang. Zo bepaalt een koper hoeveel hij wil betalen voor het bezit van de gebouwen en het gebruik van de grond samen. Als verkoper heeft u de verplichting om de koper goed te (laten) informeren over de geldende afspraken en voorwaarden.
   Tips:
   - Beslis of u zich wilt laten adviseren door een makelaar, rentmeester, notaris of financieel adviseur.
   - Breng Staatsbosbeheer schriftelijk op de hoogte van uw verkoopwens en vraag uitsluitsel over het voorkeursrecht. In uw contract staan de voorwaarden vermeld. Bied uw woning pas te koop aan nadat u hierover uitsluitsel heeft van Staatsbosbeheer.
   - Informeer de (potentiële) koper over uw erfpachtcontract, de bijbehorende voorwaarden en bepalingen, en de actuele hoogte van de canon.
   - Is de koop gesloten maar heeft u nog geen schriftelijke toestemming van Staatsbosbeheer ontvangen? Neem in het koopcontract een ontbindende voorwaarde op voor het verkrijgen van deze toestemming.
   
   
2. Heb ik toestemming nodig om te verkopen?
   Ja, u heeft vooraf schriftelijke toestemming van Staatsbosbeheer nodig om uw erfpacht over te dragen. Als u wilt verkopen, is het daarom raadzaam om al in een vroeg stadium contact met ons op te nemen. Deze toestemming is nodig in verband met het zogenoemde voorkeursrecht van Staatsbosbeheer. Het voorkeursrecht houdt in dat u uw erfpacht bij verkoop in eerste instantie te koop aanbiedt aan Staatsbosbeheer. U hoort vervolgens van ons of wij van dit kooprecht gebruik maken. Als dit aan de orde is, wordt de prijs bepaald door een onafhankelijke gecertificeerd taxateur.
   
   
3. Wordt de canon gewijzigd op het moment dat ik verkoop?
   In sommige gevallen kan de canon bij verkoop inderdaad worden aangepast. Uw erfpachtcontract geeft hierover uitsluitsel. Raadpleeg voor de exacte afspraken het contract en de bijbehorende voorwaarden, of informeer bij uw contactpersoon van Staatsbosbeheer.

Pand verbouwen of verhuren

Antwoorden op veelgestelde vragen over wijzigingen in het gebruik van uw pand, zoals verbouwingen, verhuur of andere wijzigingen:

1. Waar moet ik op letten als ik mijn woning of onderneming wil verbouwen?
   Voor verbouwingen en herstelwerkzaamheden heeft u vooraf schriftelijke toestemming nodig van Staatsbosbeheer. Dit geldt bijvoorbeeld als u uw pand wilt verbouwen, uitbreiden of uitbouwen, maar ook als u grond wilt weggraven of bomen wilt kappen. Staatsbosbeheer beoordeelt bijvoorbeeld of de plannen het natuurlijke karakter van de omgeving kunnen beïnvloeden. Wanneer u schriftelijk toestemming ontvangt van Staatsbosbeheer, is deze toestemming gewoonlijk 1 jaar geldig. In dit jaar kunt u de verbouwing of wijziging uitvoeren, als u ook de eventueel benodigde toestemming van de gemeente heeft gekregen.
   Tips:
   - Lees uw erfpachtcontract na op eventuele voorwaarden met betrekking tot verbouwingen.
   - Leg uw plannen vooraf aan Staatsbosbeheer voor ter goedkeuring.
   - Informeer bij uw gemeente of u gemeentelijke toestemming nodig heeft voor de uitvoering van uw plannen.
   
   
2. Kan ik mijn woning of bedrijfspand verhuren aan derden?
   Als u uw woning of bedrijfspand wilt verhuren, is medewerking van Staatsbosbeheer nodig.
   U gaat als volgt te werk:
   - Lees uw erfpachtcontract na op eventuele voorwaarden met betrekking tot verhuur.
   - Leg uw plannen vooraf aan Staatsbosbeheer voor ter goedkeuring.
   - Informeer bij uw gemeente of u gemeentelijke toestemming nodig heeft voor de uitvoering van uw plannen.
   
   
3. Wat moet ik doen als ik het gebruik van mijn woning of bedrijfspand wil wijzigen?
   Als u het gebruik van uw woning of bedrijfspand wilt wijzigen, is medewerking van Staatsbosbeheer nodig, naast veelal toestemming van de gemeente. Dit geldt als u uw woning of bedrijfspand wilt verhuren, als u het pand wilt splitsen of (deels) wilt verkopen, of als u uw woning anders (commercieel) wilt gaan gebruiken. Staatsbosbeheer beoordeelt onder andere welke impact de plannen kunnen hebben op de rust in het gebied.
   Tips:
   - Lees uw erfpachtcontract na op eventuele voorwaarden over het gebruik.
   - Leg uw plannen vooraf aan Staatsbosbeheer voor ter goedkeuring.
   - Informeer bij uw gemeente of u gemeentelijke toestemming nodig heeft voor de uitvoering van uw plannen.

Meer informatie

• Download Algemene voorwaarden erfpacht en opstal Staatsbosbeheer 2022 (PDF, 11 pag, 17 MB)